NOTE SUL 1° REGOLAMENTO URBANISTICO DI CAMPIGLIA
(appunti non corretti e integrati con alcune risposte fornite in Consiglio Comunale il 12 maggio 2010)
12 maggio 2010
Il quadro della pianificazione territoriale
Oggi adottiamo il RU di Campiglia. Lo farà anche Suvereto, ma non ne abbiamo discusso. Piombino lo adotterà più avanti, ma non ne sapremo nulla.
Nel 2006 il Piano Strutturale (PS) affermava che il riallineamento dei piani strutturali di tutti i Comuni della Val di Cornia completerà la pianificazione strutturale d’area. A distanza di quattro anni San Vincenzo sta elaborando autonomamente un proprio piano strutturale di cui non si conoscono gli indirizzi programmatici. Di Sassetta non sappiamo nulla.
Neanche il PS dei Comuni di Campiglia, Piombino e Suvereto approvato nel 2007 può dirsi unico. Le norme stabilivano infatti che modifiche strutturali del Piano (ovunque si determinassero) dovevano essere approvate contestualmente dai tre Comuni. Nel 2008 sono stati modificati contenuti strutturali del PS di Piombino (come il porto e le infrastrutture) e nessuna discussione è stata fatta a Campiglia e Suvereto.
Sarebbe molto più onorevole ammettere che non esiste una politica unica di area per il governo del territorio.
Il dimensionamento del RU e il rapporto con il PS.
Il piano strutturale è stato dimensionato con riferimento ai fabbisogni stimati in un periodo temporale di 15 anni (2005-2020) (ar. 82 NTA). L’attuazione del piano è prevista tramite almeno tre regolamenti urbanistici, aventi ciascuno un arco temporale di 5 anni.
Il PS fissa le dimensioni massime sostenibili ai quali devono attenersi i RU. Stabilisce anche i casi in cui gli interventi non incidono sul dimensionamento.
Per gli alloggi, ad esempio, il PS stabilisce limiti massimi sostenibili, dai quali vengono escluse solo due casistiche:
– Gli alloggi ricavati nell’ambito di recuperi o ristrutturazioni del patrimonio edilizio esistente;
– gli alloggi eventualmente realizzati nelle aree critiche in cui siano in atto attività da delocalizzare.
Per il fabbisogno di edilizia residenziale pubblica stabilisce che “ciascun comune dovrà prevedere sul proprio territorio, nell’ambito del dimensionamento complessivo assegnato, adeguati interventi di edilizia residenziale pubblica nelle diverse articolazioni normative ed in riferimento alle risorse finanziarie disponibili”
Per le aree critiche (’art. 77) dispone l’attuazione prioritaria rispetto ad altri interventi, precisando che il RU dovrà valutare “le potenzialità per il reperimento di spazi a verde attrezzato di uso pubblico al fine d’incrementare il sistema degli spazi verdi e di relazione”
Il PS, per Campiglia, ha previsto un fabbisogno di 650 alloggi nel periodo 2005-2020, da attuarsi con almeno tre Regolamenti Urbanistici.
Dai dati del Comune, ad oggi, risultano ancora in costruzione, o previsti dai piani attuativi vigenti, 660 alloggi: circa 200.000 mc.
Il primo Regolamento urbanistico ne prevede 713 di cui:
– 370 nelle aree critiche
– 299 come premialità per chi realizza edilizia a canone sociale, in aggiunta al dimensionamento massimo del PS (nessun intervento di edilizia pubblica o sociale è previsto nel centro storico)
Questi dati ci dicono che c’è un macroscopico sviamento rispetto agli obiettivi del Piano Strutturale:
– si concentra l’edificazione nelle aree critiche per poter costruire più alloggi, determinando così la saturazione degli spazi urbani che si liberano.
– si usa l’edilizia sociale come giustificazione, probabilmente illegittima, per forzare il dimensionamento del PS. Tant’è che non c’è traccia alcuna dei 299 alloggi di edilizia sociale nei calcoli del dimensionamento del RU.
In conseguenza del sovradimensionamento cresce il consumo di suolo. Nei prossimi 5 anni si prevede di consumare 8,1 ettari per l’espansione residenziale. Se ci aggiungiamo i capannoni e i servizi arriviamo a 31,1 ettari. Il PS (che giudichiamo sovradimensionato) ne assegna 68,5 in tutto il tutto il periodo considerato.
Le patologie della crescita senza rapporto con la domanda.
Una crescita edilizia senza rapporto reale con la domanda, se non quella speculativa, genera patologie e collassi economici.
Gli scheletri dei capannoni.
A Campo alla Croce e alla Stazione ci sono scheletri di capannoni e cartelli di “vendesi e affittasi”. A Campo alla Croce è stata stravolta la finalità dei PIP: i terreni non sono stati assegnati alle imprese utilizzatrici, ma alle imprese di costruzione e alle società immobiliari. C’è un invenduto. Ci sono aree residue nei piani attuativi vigenti. Utilizziamole prima di mettere sul mercato altre aree e consumare altro suolo.
Si espande l’abitato e cresce il degrado urbano.
Si prosegue con l’espansione e con la crescita edilizia senza rapporto alcuno con la domanda. Ci sono 600 alloggi in costruzione o previsti nei piani vigenti e se prevedono oltre 700 per i prossimi 5 anni.
Nel solo Piano Integrato dell’ex Campo d’Aviazione ci sono in costruzione 161 alloggi di edilizia convenzionata (di cui molti sembrano invenduti).
Non sono stati ancora iniziati i lavori della piazza e dei 75 alloggi lungo via Cerrini previsti dal piano regolatore del 1995: : una zona di vergognoso degrado urbano che deve assumere priorità assoluta nei programmi dell’amministrazione.
In questo scenario è irresponsabile aprire ulteriori fronti di espansione in zone esterne al centro abitato come quello della Pulledraia: 170 alloggi che chiuderanno i laghetti in una colata di cemento, con buona pace del parco delle acque termali… Una scelta che non trova giustificazione nè nel fabbisogno di abitazioni, nè nell’ordinato sviluppo del paese perché esistono sicuramente zone interne al perimetro urbano più idonee alla saturazione e al completamento degli isolati. Abbiamo fatto precise proposte, del tutto ignorate dalla maggioranza.
Il centro storico di Campiglia e l’abitato storico di Venturina
Una politica amministrativa condizionata dalla rendita immobiliare sui terreni edificabili porta a tralasciare la qualità urbana e la valorizzazione dei centri storici.
Per il centro storico di Campiglia non ci sono idee. Proponiamo di concentrare sul centro storico gli interventi pubblici e privati di edilizia sociale e di creare servizi in grado di favorire il ritorno dei residenti, a partire dall’apertura di un asilo nido. La “perequazione” la si faccia tra le case nuove di Venturina e il recupero del centro storico.
Per Venturina le aree critiche lungo la via Aurelia sono ignorate. Non basta prevedere la demolizione della sede del MPS (con lauta ricompensa nel comparto della perequazione) per risolvere il problema del centro e di via Indipendenza. Ci sono interventi ben più significativi da promuovere per liberare spazi e per riqualificare un’ edilizia di bassa qualità architettonica e di bassa efficienza energetica. Resta aperto il problema della ZTL del paese (un ibrido dannoso). Togliere le scuole dalle “Marconi” è un errore e porterà alla stravolgimento di uno degli ultimi edifici storici e testimoniali del paese. La ricostruzione della scuola adiacente alle scuole Altobelli comporterà la cancellazione di un importante polmone di verde nel cuore di Venturina.
Il territorio rurale
Nelle campagne non va meglio: dovevano essere tutelate con la massima determinazione e invece si aprono scenari preoccupanti.
Energie rinnovabili
Fotovoltatico
I grandi impianti fotovoltaici (sopra 100 KW senza limiti), sono ammessi nelle zone agricole E1 con problemi di salinità, purchè contigue ad ambiti produttivi, alle strade e alle ferrovie!!!! Sono criteri che non impediranno l’abbandono di decine, forse centinaia, di ettari di territorio agricolo.
Centrali a biomasse
Sono ammesse in contiguità agli ambiti produttivi da Campo alla Croce fino a Montegemoli. Attenzione agricoltori delle Lavoriere perché a fianco del cementificio potrebbe sorgere una centrale a biomasse. Non si capisce perché questi impianti non si debbano prevedere solo nelle zone produttive, localizzandoli con precisione.
Impianti eolici
Grandi impianti eolici sono ammessi in tutte le zone E1, rinviando a valutazioni puntuali che riprodurranno tensioni e ritardi. Chiedo chiarimenti se esiste un limite di potenza, altrimenti dobbiamo attenderci i megarotori di 140 metri nelle campagne! ( ndr. Il chiarimento c’è stato: sono ammessi, senza limiti di potenza e altezza, in tutte le zone E1).
Attività compatibili con il territorio rurale (art.77)
Sono considerate compatibili con la destinazione agricola dei terreni:
- case vacanze o affittacamere
- residenze civili;
- ristoranti, bar;
- alberghi e residenze turistico-alberghiere (tornano nelle zone agricole?)
- attività sportive, per il tempo libero, per la motorietà, ricreative non collegate con le aziende agricole;
- attività di aviosuperficie;
- attività estrattive;
- maneggi e pensioni per cavalli;
- impianti temporanei per la frantumazione degli inerti (una norma scandalosa fatta ad hoc la cui applicazione è demandata agli uffici con totale discrezionalità)
- attività di relazione uomo-animale (??), pensionati e le cliniche per animali domestici;
Premiati coloro che speculano sulle campagne. Puniti i coltivatori.
Per gli edifici esistenti con destinazione d’uso non agricola, e per quelli che cambieranno destinazione d’uso, è ammesso tutto fino alla sostituzione edilizia. Negli edifici non rurali è ammessa anche la demolizione dei precari e il loro riuso per fini abitativi con accorpamento agli edifici esistenti. Si scatenerà il business dei gabbioni, dei porcili, dei pollai, degli abusi condonati, delle lamiere ammassate poiché rappresenteranno volumi recuperabili per fare ampliamenti delle abitazioni non rurali.
Cosa che non è ammessa per gli agricoltori!!! Loro possono fare solo manutenzione straordinaria dei manufatti precari, altrimenti devono dimostrare con il piano aziendale la necessità di demolirli per fare nuovi volumi.
Lo stesso dicasi per le piscine, i campi da tennis, le pratiche ludiche(?): sono consentite solo per le abitazioni civili, non per quelle rurali. E in effetti è giusto perché i coltivatori non hanno molto tempo per svagarsi, figuriamo se fanno attività ludiche!!!!!!
Lo stesso dicasi per le superfici degli alloggi. Quelle dei coltivatori devono essere dimensionate al nucleo familiare. Per loro servono i piani aziendali. Per l’avvocato milanese o il notaio fiorentino che si costruiranno nuove case nelle campagne non ci sono limiti e non c’è da dimostrare nulla.
Saranno dunque ancora incentivate le deruralizzazioni e la nascita delle “microlottizzazioni” residenziali in zona agricola. Più volte il Sindaco ha ammesso che era un’anomalia che andava corretta. Invece è stata confermata con l’aggravante che non ci sarà neppure bisogno del piano di recupero e del Consiglio Comunale per approvari i progetti.
Per i coltivatori le norme sono rigorose, per chi vuole speculare sulle campagne il RU apre infiniti canali….. L’esperienza di San Vincenzo contagia Campiglia.
Le cave
Non l’abbiamo approfondite. Ci sono variazione dei perimetri a Monte Calvi e a Monte Valerio che ci riserviamo di studiare. Ma abbiamo letto che, “al termine della coltivazione, secondo quanto regolato dal progetto, deve essere garantita la risistemazione ambientale tale da reintegrarsi con il contesto paesaggistico e ambientale”. Il RU cambia la legge e i piani di coltivazione? Chiariamolo, se è un equivoco. Altrimenti siamo di fronte ad una decisione di enorme gravità. (ndr. Il chiarimento c’è stato: valgono le disposizioni dei piani di coltivazione approvati che prevedono il ripristino contestuale all’escavazione e non alla fine. Peccato che il Comune non li fa rispettare!!!)
Il cimitero.
Dubbi sulla necessità. Localizzazione infelice. Ne parleremo.
I ritardi di questo piano.
4 anni dall’adozione e oltre tre anni dall’approvazione del PS per fare un regolamento urbanistico sono tanti. Ne sono occorsi di più che per fare il PS.
La contrattazione
Ci sono norme che denunciano in modo in equivoco una contrattazione.
- Il caso degli impianti temporanei per la frantumazione degli inerti nelle campagne (pag. 140), lasciati peraltro alla totale discrezionalità degli uffici.
- Il centro culturale di Campalto per l’arte contemporanea: 500 mq. di SLP e 200 mq. di aule per laboratori e seminari. Una cosa simile c’è a San Silvestro. Forse su quello meriterebbe concentrare l’attenzione.
- tanti altri casi.
La perequazione
La traduzione di questo ambiguo criterio urbanistico, non regolato da nulla, si è tradotto nel mettere d’accordo preventivamente proprietari tra loro non collegati. Si chiama urbanistica contrattata.
Esempi:
EX CONSORZIO AGRARIO E ESPANSIONE A PANTALLA
Per mantenere la volumetria esistente (circa 12.000 mc.), recuperabile fino alla demolizione e ricostruzione esclusa la palazzina uffici, viene concesso un diritto edificatorio nella zona di espansione di Pulledraia pari a 60 alloggi (18.000 mc. ca) e 400 mq. di superficie commerciale.
18.000 mc x 120 euro/mc = 2.160.000
400 mq x 40 euro/mq. = 16.000
Totale 2.166.000 euro plusvalore fondiario
DEMOLIZIONE BANCA MPS PER FARE POSTO AD UNO SPAZIO DI 430 MQ.
Per demolire l’edificio esistente e consentirne la ricostruzione è stato concesso un diritto edificatorio lungo Via dell’ Arerporto (in un’area a verde tra la Coop e le abitazioni del PEEP di 4.617 mq. con un diritto edificatorio per 45 alloggi (13.500 mc. ca).
13.500 mc. x 120 euro/mc = 1.620.000 euro plusvalore fondiario
Le salvaguardie (att. 98)
Dall’esecutività della delibera di consiglio comunale di adozione del regolamentourbanistico, fino all’esecutività dell’atto di approvazione del medesimo, l’organo comunale competente (chi è?) può sospendere (deve) ogni determinazione su pratiche edilizie e urbanistiche qualora riconosca che i loro contenuti sono in contrasto con i contenuti del Regolamento urbanistico adottato. Correggiamo questa mostruosità, altrimenti sarà il caos e l’arbitrio. (ndr. il consulente scientifico del Comune, arch. Silvia Viviani, ha ammesso che la norma è infelice e che sarebbe stato meglio cambiarla subito poiché il Comune non ha nessuna discrezionalità nel sospendere i progetti in contrasto con il Regolamento adottato. Il Sindaco, inspiegabilmente, si è opposto e il regolamento è stato approvato con una formulazione assurda, in contrasto con la legge regionale).
Una citazione che condividiamo
“Il nostro primo problema è il riuso e la riqualificazione. La salvezza del nostro patrimonio e quindi della nostra identità passa dall’agricoltura e dai centri storici. Non possiamo far abbandonare i terreni rendendoli incolti e non possiamo far svuotare dalla vita, che vuol dire famiglie, negozi e servizi, i centri delle città. Su questo la politica deve essere più rigorosa. Chi vuole investire sul mattone non sarà frenato perché avrà di fronte tutta la partita del riuso”
Enrico Rossi, Presidente della Regione Toscana.
Campiglia è lontana dall’auspicio di questa citazione.
Cronologia del piano
Avvio del procedimento. Comune di Campiglia M.ma: delibera del C.C. n. 27 del 26.04.2004;
Adozione. Comune di Campiglia M.ma, deliberazione del C.C. n. 52 del 31.7.2006;
Approvazione. Circondario della Val di Cornia, delib di G.E. n° 17 del 23/03/07. Comune di Campiglia Marittima, delib. di C.C. n° 37 del 26/03/07
Adozione del 1° Regolamento Urbanistico: delibera del Consiglio Comunale in data 12 maggio 2010.
Massimo Zucconi, 12 maggio 2010
